“你看到的热，不一定是真的热。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐6月29日发布《2018年下半年房地产市场展望》时解读，上半年中国房地产市场虚假繁荣，表面上看起来热闹，实际内涵并不热，整体市场仍以“稳”为主，甚至出现稳中有落的态势。
从链家监测的16个重点城市来看，2018年前5月二手房成交量环比增长21.8%，不同城市间出现涨跌互现的分化趋势。其中，北京、深圳等前期调控力度大的城市市场在平稳修复；西安、沈阳、重庆等政策环境相对宽松的弱二线市场有所升温；而上海、成都等前期调控彻底或经历多轮加码城市市场出现降温。
“市场升温明显的城市大多指向人才引进政策和新房限价政策的实施。”许小乐分析，在地方限购、限贷、限价等高强度的管制型政策下，放人才引进突破口，会引发“激化现象”，加之新房限价迫使一二手价格倒挂，导致市场供需结构扭曲，进而会伤害未来市场供求关系。
自2017年以来，全国20余城市与地区发布引进人才新政，政策的核心内容包括落户放宽、购房补贴、放开楼市限购等。特别是甘肃兰州取消三个偏远区域的住房限购政策，且限购区域购房放宽至不再需要提供社保和纳税证明，被视为楼市松绑第一弹。“引进人才”还是“政策松绑”争论因此而起。且不管城市既定发展节奏如何，当地楼市确实在需求猛增的大背景下演出风生水起。
一边是人才涌入带来旺盛需求，一边是楼市限价倒逼新房如“白菜”。
西安、长沙、成都、南京等多城市在面对如潮的购房人群时，不得不采取“摇号”购房政策。万人抢房、中签率个位数、资金冻结超百亿等市场新闻不绝于耳。以致于湖南党报公开批评长沙楼市乱象，“一座被房价绑架的城市，四处‘抢人’又有何用？”这可能是长沙楼市即将面临的转折点，也同样可能是诸多“抢人”城市共同面临的转折点。
“上半年过度管制值得反思与警惕，下半年整体楼市政策仍将维持偏紧态势。”许小乐预测，首先，去库存政策将会宣告终结；其次，多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞行为；第三，人才引进政策与购房资质相脱钩可能会在更多城市实现；最后，限价政策可能会逐步退出。基于市场稳定、居民购房杠杆率得到有效控制、长效机制建立等三大因素准备的尚不充分，行政手段退出楼市仍不具条件。
如果说上半年中国整体楼市谈不上“热”，那么下半年可能将更为趋弱。许小乐总结，“特别是在首套房贷款利率上行的背景下，房地产市场没有大幅升温的理由。”
