近日，戴德梁行在2019年苏州写字楼市场媒体抢听会上表示，苏州写字楼整体成交表现欠佳。截至2019年11月底，全市甲级写字楼空置率为31.37%。未来五年，苏州写字楼新增供给约190万平方米，竞争激烈。在这样下行的市场压力之下，众多创新办公品牌几乎同时降价促销，有知名品牌关店转让，亦有品牌在几乎满租的情况下突然闭店。
一、7000㎡，4个月改造，4个月满租，苏州首站告捷
在苏州写字楼租赁市场惨淡下行的情况下，京沪最大的新办公运营品牌Distrii办伴，2018年进军苏州，2019年凭借第一个项目“Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间”，也是姑苏区单体体量最大的高端智慧办公空间(体量7000㎡)，签约后，以不到4个月的时间迅速完成整体改造，开业后，又以4个月左右的时间，快速实现100%出租率，打响苏州市场第一炮。该项目品质与效率兼备，让Distrii办伴在苏州一战成名。
据了解，目前已经有60+企业入驻汇邻思画办公空间的企业，其中，互联网行业占比40%，建筑行业占比20%，新媒体娱乐行业占比15%，科技研发占比15%，其他行业占比10%。
图：品牌logo墙
据了解，目前入驻品牌企业包括美国独角兽柠创科技(深圳)有限公司苏州研发中心、明和产业苏州办事处、香蕉互娱、有赞、昇辉电子、长财致远、守内安信息科技公司、千城万店网络科技公司、诺储生物科技公司、巧房信息科技公司。这些企业中不乏阿里巴巴、饿了么等互联网巨头投资的新势力品牌，以及由上海市政府及国家奖励支持的软件自主研发高科技创新企业。
二、Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间案例分析
Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间是Distrii办伴在姑苏区操盘的首个存量办公资产的升级改造项目，也是Distrii办伴苏州市场首次探索资管合作，本次合作企业为国内领先的特色小镇运营管理专家思画资本。
虽然项目地处南环核心地段，辐射周边约20万人，具有极佳的区位优势，但由于其建筑环境和功能均较为传统保守，无法适应快速发展的成长型企业的升级需求。
在新兴楼宇面世的情况下，一些存量写字楼快速失去其竞争优势。Distrii办伴基于“新工作方式平台”的资产综合运营能力，通过为合作方提供“市场定位、项目设计、工程改造、IT改造、招商运营、管理维护”等全流程资产管理服务，重新激发办公资产的价值，让低效资产在周围竞品包围的巨大压力下，依然实现成功逆袭。
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(一)项目介绍：新工作方式平台亮相苏州
项目：Distrii办伴•汇邻广场思画办公空间
层数：7层
面积：7000平米
租金：周边乙级楼租金：60元/m²/月，改造后租金：95元/m²/月
地址：江苏省苏州市姑苏区南环东路758号汇邻广场4号楼北楼办公楼
图：入口改造前
图：入口改造后
(二)改造层面：四个月打造高端智慧办公旗舰
Distrii办伴基于前期充分的市场调研，打造出当地“科技之最、产品之最、服务之最”的高端智慧办公空间。空间内工位总数1010个，配备了办伴独有3.0产品超能办公室、精装修小户型办公室、综合活动路演区，及800平方米超大顶楼户外露台。其中，3.0超能办公室配比高达90%，为企业提供965个工位。
1F：接待区、大堂、品牌logo展示区。
5F: 会议区、超级前台、共享空间、办公区(针对小型企业的2-6人间小户型)。
6-11F：会议室、办公区(针对15人以上的超能办公室)。
顶楼：户外花园露台。
改造理念一：空间交融。通过功能区域的挑空设计，增加楼层之间的联系性。
鉴于对中国企业的了解，Distrii办伴项目非常注意动静区分，将注重“活跃、参与、社交”的共享空间，与注重“隐私、安全”的办公区域进行了业态的分层。
但是，为了避免企业处在不同楼层、不同区域，而相互隔离，Distrii办伴对功能区域的挑空设计，一方面，增加楼层之间的联系性，同时，可以吸引高楼层区域人群向低楼层流动，在共享区域形成集聚效应。
图：挑空设计
图：空间交融
改造理念二：平台交融。提供企业交流、信息共享、发布的平台。
在该项目中，Distrii办伴打造了一个近200平米的超级共享空间，以及超大绿植墙和超高清显示屏，让公共区间兼具绿色生态和前沿科技的品质感。
图：超大高清显示屏
图：超大绿植墙
图：超级共享平台
改造理念三：功能交融。区域之间相互融合，增加互动性。
例如，5楼设计了具有餐饮、服务、社群活动等多功能的超级前台，将原有的仅以“接待”为主的前台进行了升级。同时，设计了适合不同组织形式、风格也截然不同的会晤空间，有氛围较为轻松愉悦的共享空间，有注重私密性的高端会议室。
图：内部空间
图：功能交融
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(三)科技层面：打造“线上线下一体化的新工作方式
Distrii办伴落地全套智慧新办公解决方案，提供包括智能空间、通行、硬件、环境、效率、能耗等6大方面在内的精准智慧办公解决方案，空间内部可以实现人脸扫码通行、无感知考勤、会议远程视频等前沿科技，并通过Distrii办伴自主研发的App做到“线上线下一体互联”。
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图：线上线下一体化
图：超能办公室
图：会议室
(四)招商层面：四个月实现大体量项目迅速满租
在招商层面，Distrii办伴没有急于将京、沪项目的成功经验复制到苏州，而是在“前期调研、产品定位、项目定价、渠道链接”等四个重要层面，快速适应苏州本土市场，及时作出差异化调整，力求精准定位、逆市招商，提升楼宇资产溢价。
例如，快速建立苏州渠道体系，整合本土几十家渠道公司约400名中介资源;以产业招商为核心分层去化，以形成苏州思画项目一炮而响的品牌效应;搭建专业运营服务团队，展示Distrii办伴智慧办公的产品定位、产品品质和会员福利。
最终，该项目四个月满租，平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。
(五)运营层面：精细化运营服务细节制胜
在运营层面，在植入Distrii办伴集团标准化运营体系的同时，苏州操盘团队不断推陈出新，从“场地餐饮服务、基础运营服务、社区社群服务、企业增值服务”四个层面，盘活整个楼宇经济，激活办公楼宇的公共区域价值。
自开业以来，Distrii办伴·汇邻思画办公空间共举办不同类型社群活动累积16次，与电影沙龙协会达成品牌合作，其中大型活动包括“电影沙龙导演见面会、老板见面会、全民K歌、财税讲座”等主题活动，带来1000+次的影响力。
此外，Distrii办伴思画空间首个独立宣传片，也是由入驻的专业影视频拍摄企业客户，免费导演拍摄，所有参演演员均由入驻客户倾情支持，也体现了汇邻思画办公空间高品质运营服务带来的连锁效应。
图：社群活动海报
结语
今后，Distrii办伴将继续以苏州为起点，坚持打造线上线下一体化新工作方式平台的愿景，努力构建围绕上海、南京等环长三角城市的智慧办公物联网，打通各大关键枢纽，推动Distrii办伴接下来的高速扩张，成为环长三角区域新办公运营第一品牌。
